行业核心观点
借鉴海外REITs 发展经验，长期视角下，REITs 在大类资产配置中具有收益稳定的优势，我国公募REITs 供给规模仍然较小，潜在市场空间较大，政策推动下市场扩容在即，保障性租赁住房REITs 有望近期落地，建议积极关注新品种上市认购机会以及已上市REITs 估值回归后的投资机会。
投资要点：
全球REITs 规模迅速扩张，基础设施/数据中心/工业部门REITs 市值合计占比30%：截至2021 年末，REITs 已经成为全球商业地产投资的重要部分，全球已上市REITs 数量达到了865 支，总市值从1990年的100 亿美元增长至2021 年末的2.5 万亿美元。美国占比约63%，日本7.5%、澳大利亚5%、英国4.5%、新加坡3.7%、法国3.3%、加拿大3.2%、香港1.6%(2019 年末)；过去10 年全球REITs 资产结构发生较大变化，截至2021 年末，基础设施、数据中心和工业部门占房地产投资信托基金市值的30%，2010 年仅4%。
我国公募REITs 发展正当时，潜在发展空间广阔：我国经过十多年的探索，2021 年正式推出基础设施公募REITs，迈出了跨越性的一步，我国基础设施公募REITs 采用“封闭式公募基金-ABS 专项计划-项目公司-项目”的结构，当前已上市11 只公募REITs 总市值达到480 亿元。政策推进下，保障性租赁住房REITs 有望加速落地，后续能源基础设施、停车场项目市政基础设施等均有望有序推出，REITs 扩容将迎来较快发展。参考海外成熟REITs 市场市值占GDP 的比重估计，我国REITs 潜在市场规模或将达到5 万亿。
我国公募REITs 获得资金认可度较高，上市以来表现亮眼：目前已上市的公募REITs 在认购以及上市后均获得资金认可，整体表现亮眼。
从派息率角度来看，根据wind 数据显示，预计首批上市REITs 派息率平均为6.53%，明显高于银行、保险、开发类房企等高股息率类板块的平均股息率水平，体现了REITs 较强的收益稳定性。
长期投资角度下，REITS 收益来源稳定，在大类资产配置中具有优势地位：
REITs 的价值来源主要资产价值增值、租金等收益。参考海外成熟REITs 历史市场表现，在大类资产中表现较好，FTSE EPRA Nareit Global REITsExtended Index 在2009 年6 月至2021 年12 月期间年复合收益率达到13%，明显超过同期股票、债券以及未上市房地产资产收益率。从区域间看，美国、日本、新加坡、香港10 年期REITs 年化收益率分别达到10.07%、8.9%、8.8%、10.8%，海外成熟REITs 市场在长期资产配置中均表现出了较稳定收益能力。从各类REITs 收益率来看，根据年亚20太20REITs市场工业/物流类REITs 收益率表现突出，10 年期年化综合收益率达到13.80%。
风险因素：收益率不及预期风险；REITs 底层资产过度集中；市场流动性风险等。
（文章来源：万联证券）