因持续供过于求，空置率高企一直是近几年深圳写字楼市场的常态。
租赁需求受本地疫情的冲击，戴德梁行数据显示，今年一季度，深圳甲级写字楼空置率回升至22.2%，较上季度上升2.9个百分点，去化压力再增。同时，一季度写字楼净吸纳量环比大幅下降82.8%。
《中国经营报》记者在走访中发现，过量的供应让写字楼市场回报率降低。随着租金的不断下调，一手写字楼销售困难，大部分低于市场挂牌价的15%~20%成交。写字楼租赁市场也多出现以价换量、延长免租期、装修补贴等优惠。
面对写字楼市场供过于求的问题，近来，深圳打出去库存和供应降温的“组合拳”。去年深圳发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》，鼓励将商业用途的土地或者建筑转变为居住用途。
同时，记者梳理近年来的建设供地计划，2021年深圳计划供应的商服用地占计划供应总量的4.6%，已比2020年供应量减少51%，供地结构变化可谓显著。未来经济发展用地和居民住宅用地之间的“竞争关系”，持续吸引关注。截至发稿，2022年深圳建设用地供应计划暂未公布。
租金下滑免租期延长
“卓越时代广场在去年最高租到每月250元/平方米，现在租金只要150~200元。”杨经理是福田CBD区域的资深中介经理。他介绍说，这几年周边的写字楼大量入市，租金很难涨起来。目前中低端写字楼降低租金、承诺半个月至一个月的免租期，成了业主重要的揽客手段。
作为深圳写字楼最为集中的区域之一，福田CBD的租售状况可谓行业的缩影。第一太平戴维斯统计显示，受部分项目面临的去化压力及年内百万量级新增供应的影响，业主议价态度倾软，今年一季度，全市平均租金降至人民币每平方米每月182.9元，租金指数环比下降0.9%，同比下降0.6%。
在长期被市场热议的前海片区，写字楼之间的竞争也异常激烈。在前海国际中心，中介经理告诉记者，一套面积158平方米的精装写字楼，去年业主报价21300元/月，现在业主有降价出租的意愿，只要4月能出租，可以下调至20000元一个月。
实际上，上述福田、前海均为深圳写字楼的去化热点。尤其是前海，由于政府提供租金优惠的归巢计划和产业挂牌补贴等政策，成为深圳去年办公租赁需求热点区域。
戴德梁行的数据显示，2021年前海的吸纳量为29.4万平方米，占全市甲级写字楼的43.8%，持续高居各片区之首。不过，截至2021年末，前海片区的空置率仍在30%左右，而此前该片区空置率曾超过50%。
受季节性因素及疫情防控的影响，2022年一季度，深圳写字楼市场活跃度较上年水平明显回落。一季度，深圳投入使用的甲级写字楼面积为33.5万平米，与去年全年供应水平基本相当，但一季度甲级写字楼吸纳量仅为66575平方米，较去年同期下降28.5%。
在供需关系的影响下，本季度空置率回升至22.2%，较上季度空置率上升2.9个百分点，较去年同期下降3.4个百分点。这也是自去年初连续四个季度下降后，空置率再度回升至20%以上。
实际上，去年深圳的写字楼曾走出一轮强势反弹的行情，空置率有所收窄。戴德梁行年度报告显示，2021年深圳甲级写字楼空置率降至19.01%，这是自2019年以来深圳甲级写字楼空置率首次重回20%区间。吸纳量也达到67.26万平方米，同比增长66.8%。这一吸纳量是最近五年间第二高峰。
市场面临较大去化压力
对于今年一季度空置率的重新回升，戴德梁行分析道，写字楼市场的活跃度下降受疫情因素影响较大，因此预期整体活跃度复苏一定程度上取决于疫情控制及复工复产进度。
戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出，尽管疫情下项目工程暂停将直接影响在建项目的工期，但预计年内仍将有62.8万平方米新增供应投入使用。结合需求端的压力，深圳甲级写字楼空置率短期内或将上行。
虽然空置率高企，但深圳写字楼去年全年的吸纳能力并不低。从核心商圈甲级写字楼净吸纳量看，据戴德梁行统计，2021年深圳以64.07万平方米的净吸纳量，位居全国核心城市之首，超过第二位的上海近11万平方米。而位列三、四的广州、北京吸纳量均不足50万平方米。不过，到今年一季度，深圳写字楼租赁需求受本地疫情冲击，净吸纳量已环比下降82.8%。
金融、IT等第三产业发展势头仍然强劲，继续担当深圳甲级写字楼的需求主力。统计显示，金融业表现坚挺，租赁成交面积占比高达41.7%，其中71.3%为国资控股企业。在经济面临下行压力时，大型国企央企表现出了更强的抗风险能力。
此外，本季度来自TMT行业的租赁面积占比约为12.3%；以律所及设计公司为主的专业服务业，以及包含跨境电商在内的商贸业均保持活跃，并录得较大面积的租赁成交。从区域分布上看，前海及福田CBD在一季度各吸引了40%以上的金融业需求，是金融业最为偏好的两大片区。
2022年第二季度，深圳预计有四个新项目入市，共为市场带来44.6万平方米新增供应。第一太平戴维斯预计，受2022年百万量级新增供应及疫情复发的影响，市场仍将面临较大的去化压力，全市空置率预计再度上升。尽管经济增长稳定，但大量的新增供应或将加剧市场竞争，全市平均租金料将持续下跌。
持续优化供地结构
在存量、空置率双双高企的情况下，深圳写字楼市场的投资逻辑也发生了改变。杨经理告诉记者，这两年写字楼买卖市场不景气，随着租金的不断下调，写字楼卖比租更难，成交的写字楼也基本上以企业购买为主或者大宗交易，投资客很少。
“去年末以来，市场上成交的价格基本都是低于挂牌价约15%到20%，成交周期在一个月到两个月。”杨经理介绍，比如福田车公庙片区NEO企业大厦，99平方米的一套单位去年售卖成交价到了55500元/平方米，今年仅报价就降到了49000元/平方米，总价少了超过60万元。
反映到土地市场上也可见一斑。在去年深圳首场集中供地中，相较于其他地块动辄数十家房企的争夺，一宗位于南山西丽商住两用地的争夺显得格外冷淡，仅有三家房企参与。有分析认为，西丽地块涵盖的15万平方米的办公物业，是最难消化的部分，也是其他房企不愿参拍的原因。
面对写字楼市场供过于求的问题，深圳市已开始逐渐平衡商业用地与居住用地的供应量。深圳市规划和自然资源局公布的《深圳市2021年度建设用地供应计划》显示，2021年全市计划供应建设用地的总量比去年减少70公顷。
从占比来看，供应商服用地占计划供应总量的4.6%，比2020年供应量减少超过一半。而计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。
在供应降温的同时，深圳也鼓励商服用地盘活存量、去库存。深圳发布了《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》(征求意见稿)，其中鼓励将商业用途的土地或者建筑转变为居住用途。
具体而言，在保持原批准规划容积不变的前提下，将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途，其中商品住房面积按所调整商业建筑面积的30%确定，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。
（文章来源：中国经营网）