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土拍市场“黑马”频现 区域深耕型房企逆势拓储

作者:配资排排网  来源:转载  阅读:54

  全国22座重点城市“两集中”供地大戏正如火如荼地上演。

  4月12日,湖南省长沙市2022年度首批集中供地正式收官。22宗涉宅地块全部成交,成交总价173.9亿元,总出让面积约119.2万平方米。至此,全国已有9座城市完成了今年首批次集中供地工作。

  从需求端来看,房企保持谨慎态度,大型国企、央企成为拿地主力。据克而瑞研究中心统计,今年一季度,全国300座城市经营性土地成交建筑面积共15771万平方米,环比跌幅达81%,同比下降60%。在销售额前百强房企中,仅有三成企业拿地,而销售额前50强房企单月投资额不足400亿元,同比、环比分别下降84%和28%。

  不过,《中国经营报》记者注意到,除华润置地、绿城中国、万科地产和中海地产等品牌房企外,部分区域深耕型房企和地方城投平台公司成为今年一季度土拍市场“黑马”。例如,伟星房产、大家房产、安徽高速集团、义乌投资和湖州城投等。

  房企拿地分化显著

  截至目前,多家机构已发布一季度全国土地市场成交数据。

  克而瑞研究中心数据显示,今年一季度,新增货值百强门槛仅有19.7亿元,同比大降46%;投资金额、建筑面积百强门槛分别为5.4亿元和16.7万平方米,同比分别下滑50%和41%。

  “在整体投资放缓的情况下,新增货值集中度不降反升,可以看出当前仅有头部房企在核心城市拿地。”据克而瑞研究中心统计,截至今年3月底,华润置地、绿城中国、万科地产、中海地产、建发房产和中交房地产6家房企新增货值超过200亿元,而10强房企新增货值占百强房企新增总货值的60%,较2021年全年大幅提高25个百分点。

  在克而瑞研究中心看来,整体而言,房企谨慎的拿地态度并没有好转。一方面,百强房企中近七成企业依旧未拿地,超过半数企业来自项目开发商;另一方面,在拿地金额较高的企业中,仅大家房产、伟星房产拿地销售比高于1,绿城中国、建发房产、华润置地拿地销售比超过0.3,其余房企拿地销售比均低于0.2,小于2021年0.25的均值,谨慎态势可见一斑。

  另据中指研究院统计,今年一季度,销售额TOP100企业的拿地总额为2271.6亿元,拿地规模同比下降59.3%。房企拿地分化显著,今年3月份,多地开展集中供地,但供应规模小幅下滑,房企拿地投资力度并未出现太大回升,50家代表房企拿地总额同比下降68.0%。

  中指研究院统计数据显示,今年一季度,绿城中国、华润置地和上海地产集团累计新增货值392亿元、323亿元、297亿元,而龙湖集团、新希望地产和旭辉集团累计新增货值分别为84亿元、35亿元和35亿元。

  “尽管在各地推地结构方面优质住宅地块增多,土地竞拍规则调整放宽,并通过降低门槛、提高利润等方式更加注重土地市场稳定和公平,但目前土地市场表现进一步分化,房企拿地仍偏谨慎。”中指研究院表示。

  “大部分民企融资端并没有获得实质性改善,销售端则继续承压,现金流依旧紧张,拿地积极性未被充分调动。”中房研协测评研究中心也分析认为,与此同时,房企投资逻辑也更加清晰,楼市发展更具韧性或发展空间更大的城市群受房企关注更多。

  “总体上还是因为缺钱,否则的话我们也想报名拿地。”一家总部在上海的房企内部人士坦言,大多数地方土拍要求房企使用自有资金,而规模房企的钱主要用于偿债,所以现阶段土地市场竞争缓和,一些区域型、小规模企业的拿地机会更多。

  上述房企内部人士认为,受房地产资管新规“三条红线”影响,多数民营房企在忙于降杠杆和降负债,拿地态度较为谨慎;而央企和国企资金雄厚,融资渠道较广,所以能在现阶段频繁拿地。

  区域房企积极补仓

  值得关注的是,今年一季度,区域型深耕房企和地方城投平台在各地土拍市场中表现积极。

  克而瑞研究中心发布的2022年1~3月中国房地产企业“新增货值TOP100”榜单显示,伟星房产、容翔房地产、大家房产、盛和房地产、义乌投资分别新增土地货值143.1亿元、104亿元、100.8亿元、95.6亿元和68.7亿元,均位居榜单前30位。

  对此,克而瑞研究中心分析认为,从今年1~3月总拿地金额TOP20的企业来看,大致分为两类。第一类是头部的国企、央企,拿地金额TOP20中有半数都是国企和央企;第二类则是区域深耕的本地房企,如滨江集团、大家房产、伟星房产和安徽高速集团等,凭借集中供地补充大本营城市可售货值。

  据了解,今年1月份以来,伟星房产先后在安徽省合肥市、芜湖市和浙江省台州市投资拿地。3月22日,合肥市2022年首批集中供地商品住宅高品质建设方案投报,共涉及15宗地块。

  其中,庐阳区LY202202号地块共有5家房企参与竞品质,最后由伟星房产通过竞品质+摇号竞得,成交单价为1645万元/亩,总价为6.81亿元,折合楼面价8812.5元/平方米,溢价率14.63%。

  官网资料显示,伟星房产是伟星集团旗下的地产板块,开发足迹遍及浙江、安徽、广东、广西、江西、湖南、湖北等七省,打造了30多个精品楼盘。

  在福州市2022年首轮土拍中,同样以当地具有国资背景的房企为主。“本次拍地共吸引了包括建发房产、保利发展、福州市城乡建总集团、福州市城投建筑有限公司和福州新区开发投资集团等在内的约27家竞买人参与竞拍,以央企和地方国企为主。”中房研协测评研究中心表示。

  湖州城投是浙江省湖州市国资委控股企业。今年2月21日,湖州市吴兴区出让1宗商住地块,商业建筑面积占比54.2%,且有部分自持要求。最终,湖州城投旗下湖州城信房地产开发建设有限公司以底价18亿元摘得该地块,出让面积16.37万平方米,建筑面积23.57万平方米。

  据克而瑞研究中心统计,今年一季度,湖州城投新增货值达54.4亿元,新增土地建面36.6万平方米。“地产开发作为公司一大业务,增加土地储备符合发展要求。”湖州城投相关负责人向记者表示,公司在建项目规模较大,资金需求较多。对此,公司主要通过销售回笼资金的方式保障项目建设。同时,公司广泛的融资渠道也能为项目投资不足部分进行融资,确保资金支出所需。

  据湖州城投上述负责人介绍,未来,公司将考量产业导入、能级提升等因素,积极参与“长三角一体化”建设,助力城市发展。

  或迎来拿地窗口期

  天风证券研究报告指出,当前,能够拿地的民企与债券市场的认可度高度重合,龙湖集团、滨江集团、新希望地产、大华集团和旭辉控股等债市表现较好的民企仍有拿地。

  “较多地方城投企业参与了拿地,且规模不小,可以活跃当地土地市场,维持区域综合财力。”天风证券研究报告表示。

  克而瑞研究中心认为,今年3月以来,房地产市场迎来一系列利好声音,首先是国家金融专题会议定调,有关部门要积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策;然后财政部也表态,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,这两个政策为市场打了一剂“强心剂”。

  4月14日,人民银行金融市场司司长邹澜在2022年第一季度金融统计数据新闻发布会上表示,人民银行积极指导商业银行更多关注建设项目本身的偿还能力,保持开发贷款平稳投放,满足房地产建设项目的合理融资需求。

  据了解,与2021年四季度相比,今年一季度全国房地产开发贷款月均多增约1500亿元,与同期的新房在建规模相比,开发贷款余额也处在较高水平。3月份以来,由于市场需求减弱,全国已经有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况自主下调了房贷利率,平均幅度在20个到60个基点不等。

  “若当前房企偏紧的现金流能够得到实质性改善,信心提振下重点城市集中土拍的热度有望触底回升,今年二季度或迎来拿地窗口期。”克而瑞研究中心表示。

  不过,在克而瑞研究中心看来,今年是大部分企业偿债高峰年份,资金面仍偏紧,尽管政策频发但实质性落地尚未明确,更多聚焦在“保交付”上面,短期资金面难以扭转,谨慎投资仍是未来主旋律。

  “这也意味着,一旦今年二季度疫情得到有效控制和缓解,随着市场的正常运转,大概率房地产市场将迎来一波小阳春,但可以遇见的是,城市、企业的分化将愈发明显。”克而瑞研究中心分析认为,长三角地区部分抗压性较强、稳定性高的市场,例如杭州、苏州以及上海等城市,土拍热度回温将领先其他城市。

(文章来源:中国经营网)

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