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完善调控政策 稳定市场预期

作者:配资排排网  来源:转载  阅读:74

  本报记者张衡

  国家统计局发布的最新数据显示,今年一季度,全国房地产开发投资同比增长0.7%,商品房销售面积下降13.8%,商品房销售额下降22.7%;今年1―2月,这一数据分别为增长3.7%、下降9.6%、下降19.3%。受访专家表示,当前我国房地产市场依然处在“筑底”过程中。

  房地产市场仍在“筑底”

  具体看全国房地产开发投资数据,一季度,房地产开发企业房屋施工面积806259万平方米,同比增长1.0%;房屋新开工面积29838万平方米,下降17.5%;房屋竣工面积16929万平方米,下降11.5%。另外,土地购置面积1339万平方米,同比下降41.8%。

  中国银行研究院副院长、研究员周景彤接受记者采访时表示,去年四季度以来,相关部门和地方对房地产市场进行了一些有针对性的调控,如下调房贷利率、增加购房补贴、放宽公积金贷款条件等;中央经济工作会议也明确要求,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。从3月份数据看,这些政策的作用尚未充分显现,除了房地产开发投资增速为正外,商品房新开工面积、销售面积和土地购置面积等均为负增长,房地产市场的情况尚未出现明显改善。

  对此,周景彤解释说,这其中既有短期市场因素,也有前期政策尚未充分显效的原因,更与长期市场发展环境变化的深层背景相关。具体看,宏观经济下行,居民就业和收入受限抑制了购房者的买房意愿和能力;监管政策从资金供求两端发力,一些头部企业信用风险高企,房地产企业境内外融资能力和意愿出现很大变化;随着城镇化速度放慢、人口“老龄少子化”等现象日益严峻,房地产市场由以前的“黄金时代”转为“黄铜时代”,从增量时代转为存量时代。

  贝壳研究院高级分析师潘浩认为,当前房地产市场修复受阻与疫情影响有关。其中,长三角、大湾区、东北区域房地产市场所受影响更大。从统计数据看,一季度,东部区域、东北区域商品房销售额累计同比分别下跌了27.7%和33.9%,远高于其他区域。

  在销售下降的情况下,房地产投资为何保持了一定幅度的增长?国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖日前解释说,这与保交付等相关政策和土地购置费计入等因素有关。

  付凌晖表示,去年底以来,各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”,积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产,推进在建项目的建设。一季度,施工期在一年以上的房地产项目投资增长速度超过10%。随着房地产项目施工建设推进,一季度房地产开发投资中建筑安装工程投资同比增长0.9%,拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。房地产开发投资中,前期发生的土地购置费随着房地产施工建设逐步计入,相应也支撑了房地产投资的增长。一季度,土地购置费同比增长0.6%,拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。

  付凌晖说,尽管房地产销售下降,但是房地产销售总额仍然大于房地产投资总额,房地产销售仍然能够在一定程度上支撑投资。同时,房地产投资增长受到了价格因素的推动。今年以来,建筑材料、工程安装等价格涨幅较高,一定程度上推高了房地产投资的名义增速。

  各地加快推出调控措施

  对于下阶段房地产市场走势,付凌晖表示,尽管当前房地产销售在下降,但也要看到,随着多地适度放开限购限售、降低住房公积金使用门槛、加快购房贷款审批等,部分城市的住房需求有所释放,销售面积降幅有所收窄。

  诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者,据不完全统计,今年以来,全国已有超80个城市推出完善政策调控的措施,调控频次明显加快、次数显著增多。

  在完善限购限贷方面,南昌宣布大专以上学历人员不必迁移户口,提供房屋租赁和学历证明即可购房,夫妻双方不管有多少套住房都可以办理夫妻财产约定;郑州鼓励老年人来郑投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的,银行业金融机构执行首套房贷款政策;宁波全面认贷不认房,只要房贷还完就算首套,并享受首套首贷政策。

  在降低首付比例方面,重庆大部分银行对满足1年社保要求的购房者降低首套房贷首付比例至20%,二套首付40%;南宁降低二套房首付比例,由原来的40%降至30%。

  在下调房贷利率方面,北京商贷首套利率由5.2%下调为5.15%,商贷二套利率下调至5.65%;上海首套房贷利率下降至4.95%,二套房贷利率下降至5.65%。

  王小嫱告诉记者,4月份以来,全国已有20多个城市推出有针对性的房地产调控措施,内容包括对新人才市民给予购房补贴、放宽预售资金监管等。

  近日,人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》,提出因城施策,合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求,支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展;引导平台企业依法合规开展普惠金融业务,最大化惠企利民。

  人民银行、银保监会日前还联合召开金融支持实体经济座谈会,提出要执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序;要按照市场化、法治化原则,做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务;要及时优化信贷政策,灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

  王小嫱表示,预计各地将进一步完善房地产调控措施,这有助于加快市场修复速度,促进房地产市场的内部良性循环和健康发展。

  进一步完善政策促“三稳”

  潘浩分析称,尽管利好政策陆续出台,但受到疫情不确定性和去年同期高基数影响,商品房销售同比数据回正仍有待观察,房地产市场完全修复还需要时间。

  周景彤认为,目前来看,不同区域和城市的房地产市场表现各异。未来,随着房地产政策调整效果的显现,预计本轮房地产市场调整的底部有可能在二、三季度出现。

  付凌晖表示,下阶段,各地将坚持“房住不炒”,持续稳地价、稳房价、稳预期,完善房地产市场长效机制,积极满足合理住房需求,全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善,保障房建设加快推进,房地产市场有望趋稳。

  周景彤告诉记者,“房住不炒”是长期政策导向,应当坚持。目前,我国房地产市场发展的宏观环境发生重要变化,“稳”应该成为房地产调控政策的基本取向。他认为,通过完善政策,给予市场主体(开发商、购房者等)以稳定的市场预期,是实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”的关键。

  “一是房地产市场已从卖方市场转入买方市场,要对相关政策进行科学审视,以更好地适应新时期房地产市场发展和宏观经济金融稳定的需要;二是提高政策精准性,对限购、限贷、限售等政策作出有针对性的完善调整,切实满足购房者合理需要;三是坚持分城施策,避免一刀切,基于不同地区、不同城市的房地产市场千差万别等实际情况,将房地产市场调控职责更多地下放至地方。”周景彤说。

(文章来源:中国财经报)

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