本报记者张衡
国家统计局发布的最新数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资同比增长0.7%，商品房销售面积下降13.8%，商品房销售额下降22.7%；今年1―2月，这一数据分别为增长3.7%、下降9.6%、下降19.3%。受访专家表示，当前我国房地产市场依然处在“筑底”过程中。
房地产市场仍在“筑底”
具体看全国房地产开发投资数据，一季度，房地产开发企业房屋施工面积806259万平方米，同比增长1.0%；房屋新开工面积29838万平方米，下降17.5%；房屋竣工面积16929万平方米，下降11.5%。另外，土地购置面积1339万平方米，同比下降41.8%。
中国银行研究院副院长、研究员周景彤接受记者采访时表示，去年四季度以来，相关部门和地方对房地产市场进行了一些有针对性的调控，如下调房贷利率、增加购房补贴、放宽公积金贷款条件等；中央经济工作会议也明确要求，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。从3月份数据看，这些政策的作用尚未充分显现，除了房地产开发投资增速为正外，商品房新开工面积、销售面积和土地购置面积等均为负增长，房地产市场的情况尚未出现明显改善。
对此，周景彤解释说，这其中既有短期市场因素，也有前期政策尚未充分显效的原因，更与长期市场发展环境变化的深层背景相关。具体看，宏观经济下行，居民就业和收入受限抑制了购房者的买房意愿和能力；监管政策从资金供求两端发力，一些头部企业信用风险高企，房地产企业境内外融资能力和意愿出现很大变化；随着城镇化速度放慢、人口“老龄少子化”等现象日益严峻，房地产市场由以前的“黄金时代”转为“黄铜时代”，从增量时代转为存量时代。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为，当前房地产市场修复受阻与疫情影响有关。其中，长三角、大湾区、东北区域房地产市场所受影响更大。从统计数据看，一季度，东部区域、东北区域商品房销售额累计同比分别下跌了27.7%和33.9%，远高于其他区域。
在销售下降的情况下，房地产投资为何保持了一定幅度的增长？国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖日前解释说，这与保交付等相关政策和土地购置费计入等因素有关。
付凌晖表示，去年底以来，各地区坚持“保交付、保民生、保稳定”，积极推动前期停建缓建的房地产项目复工复产，推进在建项目的建设。一季度，施工期在一年以上的房地产项目投资增长速度超过10%。随着房地产项目施工建设推进，一季度房地产开发投资中建筑安装工程投资同比增长0.9%，拉动房地产投资增长超过0.5个百分点。房地产开发投资中，前期发生的土地购置费随着房地产施工建设逐步计入，相应也支撑了房地产投资的增长。一季度，土地购置费同比增长0.6%，拉动房地产开发投资增长超过0.1个百分点。
付凌晖说，尽管房地产销售下降，但是房地产销售总额仍然大于房地产投资总额，房地产销售仍然能够在一定程度上支撑投资。同时，房地产投资增长受到了价格因素的推动。今年以来，建筑材料、工程安装等价格涨幅较高，一定程度上推高了房地产投资的名义增速。
各地加快推出调控措施
对于下阶段房地产市场走势，付凌晖表示，尽管当前房地产销售在下降，但也要看到，随着多地适度放开限购限售、降低住房公积金使用门槛、加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。
诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者，据不完全统计，今年以来，全国已有超80个城市推出完善政策调控的措施，调控频次明显加快、次数显著增多。
在完善限购限贷方面，南昌宣布大专以上学历人员不必迁移户口，提供房屋租赁和学历证明即可购房，夫妻双方不管有多少套住房都可以办理夫妻财产约定；郑州鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行业金融机构执行首套房贷款政策；宁波全面认贷不认房，只要房贷还完就算首套，并享受首套首贷政策。
在降低首付比例方面，重庆大部分银行对满足1年社保要求的购房者降低首套房贷首付比例至20%，二套首付40%；南宁降低二套房首付比例，由原来的40%降至30%。
在下调房贷利率方面，北京商贷首套利率由5.2%下调为5.15%，商贷二套利率下调至5.65%；上海首套房贷利率下降至4.95%，二套房贷利率下降至5.65%。
王小嫱告诉记者，4月份以来，全国已有20多个城市推出有针对性的房地产调控措施，内容包括对新人才市民给予购房补贴、放宽预售资金监管等。
近日，人民银行、国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出因城施策，合理确定商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，支持房地产开发企业、建筑企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；引导平台企业依法合规开展普惠金融业务，最大化惠企利民。
人民银行、银保监会日前还联合召开金融支持实体经济座谈会，提出要执行好房地产金融宏观审慎管理制度，区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务；要及时优化信贷政策，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。
王小嫱表示，预计各地将进一步完善房地产调控措施，这有助于加快市场修复速度，促进房地产市场的内部良性循环和健康发展。
进一步完善政策促“三稳”
潘浩分析称，尽管利好政策陆续出台，但受到疫情不确定性和去年同期高基数影响，商品房销售同比数据回正仍有待观察，房地产市场完全修复还需要时间。
周景彤认为，目前来看，不同区域和城市的房地产市场表现各异。未来，随着房地产政策调整效果的显现，预计本轮房地产市场调整的底部有可能在二、三季度出现。
付凌晖表示，下阶段，各地将坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望趋稳。
周景彤告诉记者，“房住不炒”是长期政策导向，应当坚持。目前，我国房地产市场发展的宏观环境发生重要变化，“稳”应该成为房地产调控政策的基本取向。他认为，通过完善政策，给予市场主体(开发商、购房者等)以稳定的市场预期，是实现稳地价、稳房价、稳预期“三稳”的关键。
“一是房地产市场已从卖方市场转入买方市场，要对相关政策进行科学审视，以更好地适应新时期房地产市场发展和宏观经济金融稳定的需要；二是提高政策精准性，对限购、限贷、限售等政策作出有针对性的完善调整，切实满足购房者合理需要；三是坚持分城施策，避免一刀切，基于不同地区、不同城市的房地产市场千差万别等实际情况，将房地产市场调控职责更多地下放至地方。”周景彤说。
（文章来源：中国财经报）