本期投资提示：
房地产行业数据：上周(22/04/16-22/04/22)45 个重点城市新房合计成交332 万平米，环比+1%；其中，一二线环比+5%、三四线环比-16%；4 月截至上周一手房月成交同比-55%，较3 月-17pct；其中，一二线同比-50%、三四线同比-70%，分别较3 月-12pct 和-13pct.上周14 个重点城市二手房成交100 万平米，环比+2%；4 月至今累计成交同比-49%。库存方面，上周15 城推盘172 万平米，对应周成交/推盘比0.67倍，最近3 个月(22 年1-3 月)分别为1.23 倍、1.32 倍和0.97 倍。截至上周末，15城可售面积为9,650 平米，环比+0.6；3 个月移动平均去化月数为17.2 个月，环比上升0.7 个月，行业短期库存走高、中期库存依然处于低位。
主要政策新闻：宏观方面，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。央行公布5 年期以上LPR 为4.6%，维持不变。
行业政策方面，22 年1-3 月，全国房地产投资同比+0.7%，较前值-3.0pct；销售金额同比-22.7%，较前值-3.4pct.经济日报文章指出应进一步发挥好稳楼市在稳定宏观经济大盘中的作用。因城施策方面，南京、张家口、秦皇岛、保定等多地首套房贷利率降低。长沙、银川、无锡、常熟、湖南常德、杭州富阳出台人才购房优惠政策。公积金贷款额度方面，苏州提高首次使用公积金贷款额度，个人由45 万提至60 万，家庭由70 万提至90万；泰州姜堰区双职工住房公积金贷款最高额度由40 万元提至50 万元，单职工住房额度由25 万元提至30 万元。集中供地方面，长沙2022 首批集中供地收金约174 亿；宁波2022 首批集中供地收金约265 亿；南京2022 首批集中供地收金约192 亿。
公司动态跟踪：21 年业绩：保利发展：收入 2,850 亿(+17%)，归母净利274 亿(-5%)；建发股份：收入 7,078 亿(+64%)，归母净利61 亿(+35%)；世茂股份：
收入 194 亿元(-11%)，归母净利10 亿(-38%)；合景泰富：收入239 亿(-20%)，归母净利24 亿(-64%)；华发股份：收入 512 亿(+1%)，归母净利32 亿(+10%)。新大正22Q1 营收6 亿(+44%)，净利润约0.4 亿(+20%)。荣盛发展下修2021 年度业绩预告，预计净亏损45 亿-60 亿。保利发展发行并购公司债15 亿，品种一发行规模5 亿/2.96%/5 年期，品种二发行规模10 亿/3.59%/7 年期。招商蛇口拟发行超短期融资券10 亿/2.00%-2.40%/180 天，拟用于偿还发行人本部债务融资工具。首开股份拟发行公司债23.2 亿/3.59%/5 年期，债券募集资金均用于偿还有息负债。华润置地拟发行公司债50 亿/3.63%/5 年期，拟用于偿还公司有息债务及补充流动资金。蓝光发展控股股东被动减持3,012 万股，占公司总股本的0.99%。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌9.2%，沪深300 指数下跌4.2%，相对收益为5.0%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第31 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：皇庭国际、深大通、南京高科、海航投资、天宸股份，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为京能置业、南国置业、空港股份、中交地产、泛海控股。物业管理板块个股平均下跌7.2%，沪深300 指数下跌4.2%，相对收益为-3.0%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企21/22PE 均值分别为7.7/5.6 倍；物管21/22PE 均值分别为21/15 倍。
投资分析意见：房地产仍是我国国民经济支柱产业，行业自身及产业链对GDP 贡献占比近三成，但目前房地产经历多重调控和资金困境之下，对经济影响可能会逐步进入低位拖累阶段。鉴于近期政府频繁发声强调稳经济、稳增长、防控金融风险，而稳经济则亟需稳地产，预计地产行业供需两端政策修复有望加速推进，并将推动行业格局优化，集中度再提升，优质房企有望迎来量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、金地集团、建发股份、中国建筑、新城控股、招商蛇口、华发股份、金科股份、万科A；H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、旭辉控股、建发国际、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。
（文章来源：上海申银万国证券研究所）